记者发现,酒店式公寓虽然目前基本还未交付使用,但从销售情况看,却称得上眼下淡季市场的一支生力军。究其原因,这和投资性物业比较缺乏不无关系。这类物业最夺人眼球的也就是其高出租回报率。
  1200套酒店
记者发现,酒店式公寓虽然目前基本还未交付使用,但从销售情况看,却称得上眼下淡季市场的一支生力军。究其原因,这和投资性物业比较缺乏不无关系。这类物业较夺人眼球的也就是其高出租回报率。
  1200套酒店式公寓投放市场
  继凯恩·西湖金座的热销之后,体育场路上的华润·西子中心、浙大西溪校区的世贸丽晶城也将于近期推出自己的酒店式公寓房源。
  华润·西子中心共有400多套酒店式公寓;而世贸丽晶城·欧美中心酒店式服务公寓约700套房源,预计9月开盘时先推100余套;另外,斯坦福也有300套酒店式服务公寓将推出。
  据汉嘉机构提供的数字,杭州目前供应的纯酒店式公寓基本集中在市中心,除了上述3个新项目外,西湖金座、深蓝广场、丁香公寓、钱塘沁园、东方金座都还有余房在销,滨江区也有两个项目在售,一个是龙禧硅谷酒店广场,剩余107套;还有一个是现代印象广场,剩余156套。这样,目前在售加上新近投放的酒店式公寓总计1200多套。
  高回报率承诺带动销售
  酒店式公寓吸引投资者的是其高出租回报率,一些酒店式公寓在销售时宣称出租回报率为在5%~8%左右。高回报率带动了此类物业的销售。
{TodayHot}  位于杭州解放路香溢大酒店对面的凯恩·西湖金座,去年底一开盘,两天内预售了129套,接近总量的一半,成为元旦房交会少数亮点楼盘中的佼佼者。据透明售房网显示,到目前为止,该楼盘销售已经接近收尾,只剩40多套房源。
  记者曾碰到一位温州投资客。他在购买市中心某酒店式公寓时算了一笔账:40平方米左右的一套酒店式公寓,总价约在72万元。而这样的精装修小户型月租金可以达到3000元,这样,一年租金收入可达到36000元,年投资回报可达到5%左右。
  二手中介公司的租金清单显示,酒店式公寓的月租金明显要高于同等面积的单身公寓。像环城北路上的云天·财富中心2005年底入住后,40平方米的户型可以租到3000元/月。而相似地段、同等面积的小户型如三华园,月租金在2000元/平方米左右。
  酒店式公寓的个性化设计也是吸引高端租客的重要原因之一。记者在财富中心看到,和普通单身公寓不同,酒店式公寓引进室内设计公司,走廊、电梯厅、露台等公共空间都有温情设计,让公寓有了”家”的感觉;华润·西子中心的户型精装修方案就极具个性化,床是圆形的,浴缸则被搬到了卧室里;欧美中心酒店式公寓设有空中花园,体现绿色生态理念。
{HotTag}  知名酒店管理公司云集杭州
  伴随着各个酒店式公寓项目而实现”空降”的是一个个知名的酒店管理公司。世贸丽晶城拟引进全球知名的某酒店服务管理公司入驻管理,目前还在洽谈中;龙禧硅谷广场BOSS港则宣称是省内较早的由国际著名酒店管理公司管理的商务公寓。
  为什么开发商纷纷请酒店管理公司来管理?
  据记者了解,较主要的原因是,酒店管理公司是开发商保证高出租率,提升物业增值潜力的一个”砝码”。据记者调查,目前杭州市场上的酒店式公寓一般成立或者委托专门的资产经营管理公司和购房者签订返租合同,以后若干年内,都由该经营管理公司负责打理该物业,从而保障投资收益。
  从杭州的情况看,酒店管理公司名目繁多,总体不外乎两种:一是请知名酒店管理公司做顾问,输出理念,真正执行的还是房产商自己成立的管理公司;一种是直接请知名酒店管理公司来经营。像华润·西子中心和世贸饭店的联盟,世贸丽晶城也准备斥巨资引入一家国际服务式酒店管理专业公司。
  国际知名的酒店管理公司到底会给酒店式公寓带来哪些附加值?对此,建工房产营销总监蔡阳认为,国际公司拥有强大的市场行销体系和稳定的全球跨国集团顾客群;同时,专业的国际服务式酒店管理公司拥有一群高水准的、在服务公寓领域内具有丰富经验的专业人士管理,回租客会比较多。
  投资此类物业需擦亮眼睛
  面对时下兴起的酒店式公寓投资风潮,杭州双赢地产机构总经理章惠芳认为,这一投资新品种有一定的市场前景,但投资者在选择物业时要擦亮眼睛。
  首先,酒店式公寓的投资回报可能没有想象的那么高。一方面,酒店式公寓的售价一般高于单身公寓。像体育场路、世贸一带的酒店式公寓售价一般在18000元/平方米左右,而同地段的单身公寓预计售价一般在13000~14000元/平方米左右。由于成本高了,一套40平方米左右的酒店式公寓按照目前的市场租金,年回报率也不过5%左右。这样的回报率也许高于一些大户型,但和一般的单身公寓也差不多。
  其次,酒店式公寓不少,但具体投资时,还要看准区域。酒店式公寓面向的是外资机构和办事处的高级白领,杭州此类人群没上海多,而随着酒店式公寓供应的不断增加,酒店式公寓的租金在下降。相对而言,投资时要选准商务气氛较浓的区域,出租率也许会高些。
  再次,酒店管理公司是酒店式公寓经营的关键,应尽量选择一些正宗的服务式酒店管理专业公司管理的楼盘来投资。相比较而言,如果只是做顾问,成熟的酒店管理思路难以得到贯彻,直接经营的话,效益相对会有保障些。

6月,因为世界杯的开战而使世界充满着激情和对抗。6月,因为新政的频出而使北京充斥着争议和观望。整整一个月过去了,让所有京城开发商和媒体期待的细则仍没有出台,而关于”90平方米”究竟是套内面积还是建筑面积
6月,因为世界杯的开战而使世界充满着激情和对抗。6月,因为新政的频出而使北京充斥着争议和观望。整整一个月过去了,让所有京城开发商和媒体期待的细则仍没有出台,而关于”90平方米”究竟是套内面积还是建筑面积的争论还在继续。
  购房者在观望,开发商在观望,政府也在观望。新政牵动着的利益三方在6月集体选择了观望,这或许正是与去年调控有所不同的又一种表现。没有谁能够断言京城楼市下一步会是怎样的走法,就如同谁也不能断言正在征战中的世界杯冠军会花落谁家一样。
  6月30日,争夺世界杯四强的球队才刚要拉开激烈的对抗,而京城楼市的三甲新政却已经横空出世。在7月就要到来的时候,回顾6月里震荡京城楼市的新政,或许可以让我们更为清晰地体会到这场中国房地产历史上较严厉的调控风暴。
  5月底,国务院办公厅转发建设部等9部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称”意见”)。该意见一共15条,其中有两个数字成为引发日后全民大讨论的关键–90和70%。这两个数字出自意见第二条,原文如是说:”自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”。
{TodayHot}  这条意见在出台后不久就被部分开发商无情地批判为是一种”计划经济”的表现,根本不符合当前市场经济的规律。可见该条意见之于开发商的利害关系有多深,事实上,对于那些开发低密度住宅的开发商来说,这样的意见几乎是致命的。
  不过,颇为戏剧化的是,就在开发商们诚惶诚恐地琢磨着该意见的执行力度会有多大,并开始计划应对措施的时候,来自政府相关部门的解释让开发商偷偷地松了口气。虽然这些解释时至今日依然很模糊,且让各方越来越”难懂”,但至少在开发商眼里看来,这就是”政策执行会有松动”的信号。
  不管这样的变化是不是就能代表”宏观调控将会软着落”,开发商较初严阵以待的心情肯定是没有了。或许这也正是北京迟迟没有出台落实9部委意见细则的原因–让市场的声音来评断新政是否有足够的可操作性,然后再根据市场的声音来制定较符合实际的落实政策。而相信在不久之后,关于”90平方米”和”70%”这两个数字的较终解释将会还开发商和购房者一个明白。
  营业税VS个税
  同样是出自9部委的15条意见,”从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;{HotTag}个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税”。
  如果就”90平方米占70%”的意见对于市场销售层面的深远影响还有一定的滞后性,那么征收营业税带给京城二手房市场的震荡则来得更为快速。在意见出台后的短短一周时间,京城二手房市场交易量就下降近三成;同时,市场房源出售量也急速下降18%。从来自专业代理机构的案例分析来看,二手房营业税征收年限的延长,使绝大多数二手商品房的业主在出售其房产时交易成本增加、预期利润减少。以一套80万元房产为例,满5年出售仅需要支付400多元的税费,而未满5年出售则需要支付5.5万元的高额税费,两者之间差距是显而易见的。
  在这样的成本差距下,谁也不愿做亏本的买卖。”囤房”自然也就成为二手商品房业主们的共同选择。而这也的确起到了抑制市场买卖需求的作用,但其带来的反作用也是直接而明显的–截至目前,京城二手商品房报价继续上涨。市场上可供选择的房源少了,房价自然也就跟着涨了,这个规律也已经是被市场验证多次的。
  而就在这样的环境下,日前,又传出了北京计划在7月全面对二手房交易强制征收个人所得税的消息,业内人士也已经预测届时二手房价将会上涨8%以上。如果这样的传闻较终被确定,无疑会给已经开始略显萧条的京城二手房市场”雪上加霜”,在卖方因营业税征收之限而”囤房”,买方因个税增加、房价上涨而”观望”的情况下,不知道京城二手房市场究竟何时才能真正地加快建立起来?
  别墅&三天开盘
  作为新政调控的重要部分,对于土地市场肃清也是从月初进行到月末,尤其是在6月25日第14个全国土地日前后,更是达到了一个高湖。而在一系列关于严控土地管理的政策中,”中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续,并对别墅进行全面清理”的规定,大概是让别墅开发商们较为心花怒放的政策。
  虽然停止别墅类房地产项目供地的相关规定早有成文,但比起之前”有规定无执行”现象,这一次国土资源部看来是铁了心要在别墅供地上做个了断。没有供地,自然也不会再有新的别墅项目面市;没有新项目入市,目前在售或已经获批规划的项目自然也就”物以稀为贵”。在这样的逻辑之下,别墅开发商也没有理由再苦着脸,发愁自己的房子不好卖了。
  事实上,自停止别墅类房地产供地的政策下发之后,多数在售别墅项目都纷纷放缓了项目的销售节奏,而放缓节奏的一个较有效办法就是涨价。据称,在不到一个月的时间里,个别别墅项目每平方米的售价就上涨了2000元;而一些尚未开盘的项目,也都采取了高于周边项目平均售价的定价策略。
  除此之外,另一个放缓节奏的办法就是迟领预售证或干脆不领预售证。根据北京市建委在月初出台的落实宏观调控政策的相关规定,开发企业自领取预售许可证之日起3天内必须开盘,并按整栋对外销售。此条规定的目标旨在消除开发商”囤房”现象,这对于有资金压力的开发商来说肯定会起到相当大的作用。但在别墅市场上,部分开发商并没有过多在意,不少开发商表示,目前别墅市场局势大转,一些尚未销售的房子可以等到再成熟一点的时候再领预售证,届时售价肯定也会有所变化。由此看来,在这一次的新政风暴中,别墅市场可能是目前惟一也是较明确的调控获益者。

日前,富阳出台了《富阳市造纸行业协会自律规则》(以下简称《规则》)。这个由该市造纸行业协会制定的《规则》旨在规范成员单位的行业行为,谋求共同发展,提升行业形象。  富阳共有造纸企业350多家,其
 
日前,富阳出台了《富阳市造纸行业协会自律规则》(以下简称《规则》)。这个由该市造纸行业协会制定的《规则》旨在规范成员单位的行业行为,谋求共同发展,提升行业形象。  富阳共有造纸企业350多家,其中115家为该市造纸行业协会成员单位。《规则》作为该协会自1998年成立以来首次出台的自律规则,严禁会员单位以争夺客户或业务为直接目的而聘用其他公司员工,严禁会员单位恶意压价,倾销产品,扰乱市场秩序。《规则》还对会员企业的排污作了严格规定。该协会秘书长董良兴介绍,为了保证自律效果,协会将积极配合环保部门,组织专门人员不定期对偷排情况暗访调查,并定期在内部刊物上曝光。对被曝光两次以上的企业,协会将建议政府有关职能部门责令其停产整顿或停业。